Chủ đề này đang hot, mình xin chia sẻ vài ý kiến cá nhân cho phong phú góc nhìn. Tại mình có chút kinh nghiệm trong việc làm pháp lý dự án nên cũng có xíu thứ để chém gió. Có gì chưa đầy đủ thì các bạn góp ý thêm.
1_ Lập dự án và không lập dự án
Làm BĐS thì có 02 hướng là lập dự án và không lập dự án.
_ Như mấy bác các mập cá nhân đi phân lô tách thửa với tư cách cá nhân thì thường không phải lập dự án, và thủ tục đơn giản, nhanh gọn lẹ.
_ Còn với những khu đất lớn, căn hộ, đất xây dựng mới... thì phải làm dựa trên pháp nhân và trải qua rất nhiều bước, hay là phải làm dự án mới được.
2_ Sự khác nhau giữa đất dự án và đất không dự án.
_ Dự án bất động sản mới xuất hiện cách đây tầm 30 năm thôi, từ thời PMH là một trong những "dự án" đầu tiên.
_ Đất ở thật ra tồn tại lâu rồi, và ở SG nói riêng, đa phần đất có được từ việc phân lô tách thửa bình thường.
_ Bạn mua nhà ở Phú Mỹ Hưng (hay trong khu dự án) thì gần như không phải check QH, vì QH nó ổn định, còn bạn mua đất phân lô cho dù có sổ rồi thì cũng nên check quy hoạch, vì nó có thể đổi bất cứ lúc nào. Lý do khi được coi là "Dự án" thì vì quy trình khó khăn nên mọi thứ được có sự ổn định lớn hơn là phân lô tách thửa bình thường. Đây có thể là sự khác biệt lớn nhất.
3_ Quy trình phát triển Dự án và tình trạng của hợp đồng.
_ Như đã nói, thủ tục phân lô nó dễ và đơn giản cũng như đỡ tốn hơn nhiều. Sản phẩm tạo ra là đất có sổ đỏ, nhiều kích thước (Đa dạng sản phẩm), và còn xây dựng tự do nữa.
_ Thủ tục phát triển dự án thì dài loằng ngoằng và khó hơn nhiều. Nên để kích thích đầu tư thì nhà nước cho phân lô, còn để phát triển đàng hoàng thì phải lập dự án. Phân lô dễ, manh mún, nhưng mang tính tạm bợ. Còn dự án thì khó khăn, phức tạp và ổn định, lâu dài hơn.
_ Quy trình phát triển dự án nó có rất nhiều bước, và người ta hay dùng cái cụm từ "lộ trình pháp lý" để nói về dự án. Và cái lộ trình này nhanh thì vài ba năm, chậm thì có khi cả chục năm, mà vướng thì chả biết tới bao giờ.
_ Và vì dự án có lộ trình, nên các bước mua bán cũng có lộ trình. Dự án nào cũng bắt đầu bằng "Đặt chỗ, đặt cọc, hợp đồng mua bán, bàn giao, sổ...". Nó có nhiều bước tùy vào lộ trình pháp lý đang đi tới đâu.
_ Theo luật hiện tại thì có 03 mốc đáng chú ý đó là "Ký hợp đồng mua bán", "Bàn giao nhà", "Ra sổ". Nhưng sự quan tâm chung của thị trường sẽ thêm mốc "Mở bán" nữa, vì khi lấy được căn trong quá trình mở bán có thể "lướt" được trước khi ký HĐMB.
_ Chủ đầu tư vào người mua bắt đầu huy động vốn khi sản phẩm chưa hoàn chỉnh, và luật cho phép điều đó. Tuy vậy, khách hàng cũng chấp nhận những khiếm khuyết về pháp lý và tin vào lời hứa của CĐT khi mua một sản phẩm, ví dụ:
Có khách hàng nào coi bộ pháp lý của dự án khi đặt chỗ không? Hay chỉ coi vị trí ổn không và giá rumor tốt không?
Có những dự án "Đặt chỗ không hoàn lại", nghĩa là đặt chỗ mà không mua thì không được trả lại tiền, nhưng khách hàng vẫn chịu.
Hợp đồng đầu tiên thường là hợp đồng cọc, và thường trong bđs nói chung, người ta có thể nhận cọc bất cứ lúc nào, miễn không bán được thì đền cọc.
HĐMB là một dạng riêng của BĐS thuộc dự án, lý do phải ký HĐMB vì chưa có sổ. HĐMB nó là một loại hợp đồng được nhà nước bảo trợ, nó nằm khúc giữa HĐ thông thường (dân sự) và sổ (tài sản).
Bàn giao nhà: Đây là một hành động bàn giao tài sản, qua bước này rồi thì bên bán không "đòi lại" hay đơn phương hủy hợp đồng được.
Sổ: Khi ra tên cho người mua thì quá trình này hoàn thành.
Trong thực tế, ngay cả mua bán bên ngoài cũng có những trường hợp khiếm khuyết, ví dụ:
Đất sổ chung.
Đất giấy tay
Đất chưa có sổ: Ở những vùng quê chưa hề cấp sổ gì.
Đất chưa lên thổ cư (mặc dù đã có sổ).
Công chứng vi bằng...
Thật ra mua bán là một hành vi dân sự, thỏa thuận đôi bên (hoặc có sự tham gia của nhà nước làm trọng tài). Quan trọng là phải hiểu đang trả tiền cho cái gì (hiện tại hoặc tương lai), thường các nội dung này nó đề cập trong hợp đồng.
Sổ đương nhiên phải có, nhưng đôi khi chả có cái nội dung nào nói sẽ có trong bao lâu cả. Và khi đã đặt bút ký vào thì coi như chấp nhận. Giống như đi cho vay nợ, mà không quy định lúc nào trả thì việc đòi được cũng hên xui. Cái này xuất hiện mọi nơi trong thực tế chứ không riêng gì lĩnh vực nhà đất.
4_ Tại sao có CĐT làm pháp lý tốt, có CĐT làm pháp lý kém.
Quy trình pháp lý thì giống nhau, tuy nhiên làm nó có tốt hay không thì vừa do năng lực của CĐT đó lẫn bản chất của cái Dự án đó. Mà cái chiếm tỉ trọng lớn là bản chất dự án. Muốn xem bản chất dự án thì phải coi từ đầu, mà cái quan trọng nhất là nguồn gốc đất và Quy hoạch.
_ Nguồn gốc đất: Mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng trước khi làm dự án thì "quyền sử dụng" nó thuộc về ai. Nếu thuộc CĐT thì tốt, còn thuộc nhà nước thì căng.
_ Quy hoạch: Quy hoạch là thông tin cho biết cục đất đó được làm gì, nếu trước khi làm dự án mà quy hoạch ổn đúng chức năng thì ngon, nhưng phải chuyển đổi thì lại căng.
Có những dự án ngon lành cả nguồn gốc đất lẫn QH thì pháp lý ngon lành, nhưng đất loại này không dễ kiếm. Còn khi ôm phải đất vướng 1 trong 2 cái trên (hoặc cả 2) thì cà giựt nhiều thứ.
Có bạn thắc mắc tại sao không kiếm đất sạch, ổn cả 2 cái trên, thì xin trả lời là loại đó cực hiếm, và gần như không còn nếu không phải là tích trữ từ xưa.
5_ Tại sao không có sổ?
Có rất nhiều lý do để không / chưa ra sổ được, tiền chỉ là một phần mà thôi. So sánh với cái dễ là phân lô tách thửa thử nha.
_ Không ra sổ được vì chỗ này chưa có đợt, dự án đôi khi cũng phải chờ "đợt".
_ Không ra sổ được vì thằng hàng xóm tranh chấp ranh, dự án cũng có.
_ Không ra sổ được vì luật hạn chế cấp, dự án cũng có những văn bản hạn chế.
_ Không ra sổ được vì không hoàn công được, công trình dự án cũng bị.
_ Không ra sổ được vì sổ chính còn nằm trong ngân hàng, chưa có tiền rút ra làm thủ tục.
_ Không ra sổ được vì vi phạm (làm sai luật, chờ kết quả thanh tra cho những vấn đề liên quan...).
Đương nhiên sẽ có bạn hỏi rằng chả lẽ CĐT không nắm được rủi ro, thật ra để đi làm dự án, CĐT phải đi hỏi đàng hoàng, chứ chả ai dám làm khi mà không nắm hết kế hoạch. Nhưng biết đâu bất ngờ.
Có những cục đất rủi ro hơn cục đất khác, nhưng chính vì nó rủi ro, nó khó nên giờ nó mới còn, chứ dễ thì làm xong lâu rồi. Còn rủi ro thì có nên bán rẻ hơn không? Cũng có thể coi đa phần CĐT đều bán rẻ rồi, vì có nhiều dự án chưa sổ, nhưng giá nay đã gấp đôi khi mở bán ấy chứ.
Đôi khi thị trường VN khá lạ, mấy dự án rủi ro pháp lý thì tỉ suất lợi nhuận thường cao hơn các dự án pháp lý ít rủi ro. Cũng ko biết do CĐT giỏi bán, hay do CĐT thấy rủi ro nên bán rẻ.
P/S: Chủ đầu tư thường có 1 đội pháp lý hùng hậu, còn khách hàng thì khi đi mua chả bao giờ nhờ luật sư đọc hợp đồng. Khi có tranh chấp thì đa phần thua, bởi CĐT là dân chuyên nghiệp. Cũng có khi khách hàng biết nhưng tặc lưỡi cho qua, vì mình không mua thì đứa khác mua. Kiểu như chỉ có nước lợ, mà muốn kiếm nước ngọt uống thì đôi khi chết khát.
